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Bei einer Mehrheit von Kündigungsgründen ist die Kündigung grundsätzlich gültig, wenn sich einer davon nicht als missbräuchlich erweist. Vorbehalten bleibt der Fall, dass ein an sich legitimer Grund nur der Tarnung der wahren, missbräuchlichen Gründe dient. Entscheidend ist eine Gesamtsicht, wobei der Vermieterin eine unglückliche Formulierung nicht zum Nachteil gereicht. Hängen die verschiedenen angegebenen, wahren Gründe sachlich zusammen, erweist sich die Kündigung als gültig (MG, E. III.1.3). Selbst wenn einzelne Gründe sich als missbräuchlich erweisen, ist die Kündigung gültig, soweit eine Gesamtschau ergibt, dass die legitimen Interessen der kündigenden Partei nicht nur im Hintergrund standen (OG, E. II.4.4). Eine unbewilligte Nutzungsänderung berechtigt grundsätzlich zu einer Kündigung. Protestiert die Vermieterin mehrmals gegen die Art und Weise der Nutzung, lässt sie die Mieterin aber dennoch über zehn Jahre lang gewähren, so verstösst eine Kündigung wegen der Art der Nutzung gegen Treu und Glauben (OG, E. II.2.1.4-7). Selbst wenn die Tätigkeit der Mieterin aber lange toleriert oder gar bewilligt wurde, verstösst die Kündigung insgesamt nicht gegen Treu und Glauben, wenn sie zum Zweck erfolgt, die Sache durch Vermietung an einen Dritten wieder der ursprünglichen Nutzungsart zuzuführen (MG, E. III.1.4; OG, E. II.2.1.4-7). Anders zu entscheiden wäre nur bei einem objektiv sehr gewichtigen Missverhältnis der Interessen (OG, E. II.2.2.4-8 sowie II.4.4-5).

Strebt die Mieterin die aufgrund einer gültigen Kündigung erforderliche Neuorientierung nicht an und bildet das bestehende Geschäft für sie keine Existenzgrundlage, kommt höchstens eine kurze Erstreckung in Betracht (MG, E. III.2.4).

Der gesetzliche Vertragsübergang beim Eigentümerwechsel nach Art. 261 OR ändert nichts daran, dass auch der Nichteigentümer die Sache gültig vermieten kann. Kommt es in der Folge im Hintergrund zu einem Eigentümerwechsel, hat dies auf die Vertragsparteien keinen Einfluss (BGer, E. 2.2).

Bezirksgericht Zürich

Mietgericht

Urteil

26.06.2017

MB160030-L

OR 271
OR 272
OR 261